Kodeks cywilny, a szczególnie art. 662, precyzyjnie określa podstawowe zasady dotyczące obowiązków stron w wynajmie. Właściciel mieszkania musi zapewnić, aby wynajmowana nieruchomość była w stanie przydatnym do użytku przez cały czas trwania najmu. Z kolei najemca ma obowiązek korzystać z mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem oraz dbać o jego stan techniczny.
Jednak umowa najmu może modyfikować niektóre obowiązki, o ile obie strony na to się zgodzą. Na przykład, można przenieść na najemcę obowiązki związane z naprawami drobnych sprzętów, chociażby AGD. Niezależnie od zapisów umowy prawo zabrania przenoszenia na najemcę odpowiedzialności za naprawy, które z gruntu rzeczy należą do właściciela, jak naprawa instalacji elektrycznej czy wymiana systemu grzewczego.
Jakie naprawy należą do najemcy?
Najemca, korzystając z wynajmowanego mieszkania, ma obowiązek dbać o jego bieżące utrzymanie oraz wykonywać drobne naprawy. Chociaż Kodeks cywilny nie precyzuje, jakie obowiązki spoczywają na najemcy, w praktyce przyjmuje się, że obejmują one m.in. wymianę żarówek, naprawę uszczelek w kranach, regulację okien czy naprawę zamków. Do jego obowiązków należy również utrzymywanie czystości w mieszkaniu oraz regularne wietrzenie pomieszczeń.
Zaniedbanie tych obowiązków może doprowadzić do poważniejszych uszkodzeń, za które najemcę można nawet pociągnąć do odpowiedzialności. Przykładem może być sytuacja, w której brak reakcji na przeciek wyrządza poważniejsze zniszczenia w lokalu.
Właściciel wynajmowanego mieszkania też ma obowiązki
Właściciel mieszkania ma obowiązek dbać o jego stan techniczny oraz wykonywać większe naprawy, które nie wynikają z bieżącej eksploatacji. W związku z tym do obowiązków właściciela należy np. naprawa instalacji elektrycznej, gazowej, wodnej czy centralnego ogrzewania, a także remont ścian, dachów i fundamentów.
Właściciel jest zobowiązany do wymiany okien i drzwi, jeśli ich uszkodzenia nie są wynikiem zaniedbań ze strony najemcy. Dodatkowo, właściciel powinien zapewnić odpowiednie funkcjonowanie instalacji, które mają zasadniczy wpływ na bezpieczeństwo i komfort użytkowania mieszkania.
Co zrobić, gdy pojawi się spór?
Spory między najemcami a właścicielami mieszkań są dość częste, zwłaszcza w kwestiach związanych z kosztami napraw. Kiedy pojawiają się wątpliwości co do tego, kto powinien je pokryć, warto najpierw spróbować dojść do porozumienia. Pomocne może być przygotowanie argumentów na piśmie, z odniesieniem do przepisów oraz zapisów umowy najmu.
Jeśli rozmowy nie przyniosą oczekiwanych rezultatów, warto rozważyć skorzystanie z mediacji, która może pomóc w szybkim rozwiązaniu konfliktu. Ostatecznym krokiem jest skierowanie sprawy do sądu.
